Сколько приносит арендный бизнес на Бали?

Сколько приносит арендный бизнес на Бали?

У нас часто спрашивают, какой доход может приносить арендный бизнес на Бали. В этой статье мы раскроем все цифры о доходах и расходах связанных с этим видом бизнеса, расскажем о подводных камнях, рисках и в конце мы сделаем Вам предложение, способное развеять Ваши опасения, связанные со сложностями ведения дел в Индонезии и, возможно, Вы решите стать владельцем доходного бизнеса на Бали.

Все представленные цифры и расчеты взяты с реальных объектов и соответствуют действительности и дате написания статьи (апрель 2017 года). В Индонезии достаточно устойчивая экономика, низкий уровень инфляции и размер заработных плат стабильно держится на низком уровне. Индексация коммунальных платежей происходит минимум 1 раз в год, но незначительно. На многих виллах нет городского водоснабжения, есть скважина, поэтому эта статья расходов отсутствует. Вообщем расходы достаточно стабильны, поэтому все цифры и дальше будут сохранять актуальность.

На Бали очень много предложений по аренде виллы на долгий срок, но действительно хороших вилл – единицы и их поиск может занять достаточно продолжительное время. В среднем за 1 месяц ежедневных поисков и просмотров можно найти подходящий объект, но может уйти и более продолжительное время. Минимальная стоимость хорошей виллы начинается от 20000$ в год. Это может быть вилла, как с одной, так и с тремя спальнями. Виллы могут сдаваться как с мебелью так и вовсе без нее.
Чем лучше вилла, тем меньше нужно будет в нее вкладывать для подготовки к сдаче, однако вкладывать в любом случае придется, потому как владельцы вилл не уделяют внимания деталям, очень важным в посуточной аренде, а так же нужно обзаводиться своим постельным бельем, полотенцами, шезлонгами, посудой, возможно подушками и покрывалами и другими мелочами. Кроме этого, вероятно может понадобиться   приобретение техники, среди которой: телевизор, соковыжималка, миксер и даже холодильник. Эти затраты могут добавить еще некоторую сумму к Вашим затратам, около 1000$ - 2000$ (эти цифры средние и могут быть как больше, так и меньше).

На поиск и подготовку виллы к сдаче в аренду в среднем уходит 2-3 месяца. Минимальный порог арендной ставки для вилл среднего уровня (20000$ в год) примерно 150$ в сутки, максимальный 280$, то есть средняя ставка 215$ в сутки. Средняя загрузка виллы 60-80% в год. Годовой доход при средней загрузке 65% составит 51000$. Средние затраты на содержание виллы (прачечная, расходники, химия, коммуналка), включая зарплату персонала и управляющего обойдутся 1000$ - 1500$ в месяц или примерно 12000$ в год.

Для того, чтобы привлекать максимальное количество клиентов на виллу нужен хороший и агрессивный маркетинг: красивый и функциональный сайт (~350$), очень привлекательные, профессиональные фотографии (фотосессия 400$), видео (~500$) и наработанная база продающих агентов (бесценно).  Реклама и пиар в социальных сетях (от 300$ в месяц). Важен каждый канал привлечения, а не только он-лайн системы бронирования. Маркетинг достаточно затратная часть, но слоган «реклама, двигатель торговли» не утратил актуальности и по сей день. Комиссии он-лайн систем бронирования (airbnb, flipkey, homelidays, booking, agoda, villas, expedia и т.д.) составляет от 12 до 23%. 
Если Вы ранее не занимались арендным бизнесом и тем более за рубежом, то Вам будет непросто набраться опыта, необходимого для успешного управления недвижимостью,  а сам процесс обучения может занять достаточно продолжительное время, которое стоит дорого, потому как аренда капает каждый день и нужно не только успеть вернуть свое, но еще и заработать. Как вариант, можно доверить свою виллу управляющей компании, которая будет заниматься маркетингом Вашего объекта за 30% от арендной ставки. Сумма не маленькая, но не забываем, что он-лайн системы бронирования заберут из этих 30% львиную долю. В эти 30% так же входят затраты на сайт, фотосессию, база агентов и реклама в соцсетях. Исходя из наших цифр 30% = 15300$ в год.

Итак чистая прибыль за год 23700$, что уже больше 100%.

Можно снизить расходы на аренду виллы за счет увеличения срока аренды виллы с одного года до двух-трех лет, но оплачивать нужно за весь срок аренды сразу. Если Вы возьмете виллу, скажем, в лизинг на 10 - 20 лет, то можно снизить стоимость контракта на 30 - 50%. Стоимость аренды вилл на Бали растет достаточно стабильно и даже мировой кризис никак не сказался на этом факторе. Виллы, которые сейчас стоят 20000$ за год еще 7 лет назад можно было арендовать за 12000$. Поэтому долгосрочная аренда защищает Вас от потерь на росте цен. 

Дополнительно уплачивается 10% налога государству, но мы не берем налог в расчёты, так как эта цифра добавляется к основной ставке.

Однако это еще не все. Для того, чтобы заниматься арендным бизнесом в Индонезии легально нужны:

  1. Местная компания с лицензией на управление виллами и другой недвижимостью. Открытие компании стоит от 6000$; 
  2. Специальное разрешение на сдачу виллы в аренду от 2000$ (срок действия 3 года максимум, затем нужно обновлять); 
  3. Рабочая виза KITAS, если Вы планируете сами заниматься всеми делами, это еще 2500$ за год;
  4. Еще Вам обязательно понадобится бухгалтер или компания, которая будет делать за Вас отчеты и сдавать их в налоговую, а так же юридическая поддержка. Это еще как минимум 2500$ в год.

Итого за первый год 10500$ без Китаса. С Китасом 13000$. И средние ежегодные расходы с продлением китаса – 6000$ - 7000$, плюс очередное продление лицензии.

Если Вы арендуете виллу на срок более года, то на Вас ложатся затраты на:

  1. Обслуживание и ремонт кондиционеров от 100$ /год
  2. Обслуживание и ремонт насосов от 150$ /год
  3. Косметический ремонт, который нужно делать хотя бы 1 раз в год и хотя бы частично, так как влажный тропический климат достаточно сложная среда для штукатурки и бетона (от 500$).

Однако не стоит пугаться расходов на долгосрочную аренду и ремонты с обслуживанием, в любом случае выгоднее арендовать виллу на долгий срок. Рассмотрим на примере: если арендовать виллу на срок от 2-х лет, то можно снизить стоимость с 20000$ до 19000$, а может даже до 18000$ за год. Да Вы потратите еще примерно 500$ - 1000$ в год на ремонты, но Вам не придется начинать с нуля, опять тратить время и деньги на подготовку виллы. Кроме того, стоимость аренды, вероятнее всего вырастет на следующий год и та вилла, что стоила 20000$ может вырасти в цене на 5-10%. Таким образом, выгода от аренды объектов недвижимости на срок более 1-го года — очевидна, хотя и предполагает значительное увеличение бюджета.

Выглядит не очень привлекательно и достаточно сложно, не так ли? Но мы нашли решение проблемы в части легализации. Мы предлагаем Вам комплекс услуг по легализации и маркетингу за 40% от дохода для годовых контрактов и гибкую систему скидок для долгосрочных отношений. 

Например: арендуем виллу на 3 года за 18000$/год + покупаем для нее необходимые мелочи еще на 1000$, получаем затраты 19000$ за первый год.
Берем наш доход 51000$ - 17850$ (35% за маркетинг и легализацию со скидкой) – 12000$ (текущие расходы) = получаем прибыль 21150$ при среднегодовой загрузке 65%. После вычета годовой ставки и 1000$ за необходимые мелочи, получаем 11% годовых.

Еще один большой плюс в сторону длительных отношений – это рейтинг  виллы в он-лайн системах бронирования, который зарабатывается достаточно долго, а так же количество положительных отзывов. Чем выше рейтинг – тем выше загрузка. При правильной стратегии можно выйти и на 80% загрузки, а это уже 26800$, вычитаем 18000$ (годовую аренду), примерно 335$ на мелочи (1000$/3 года) и получаем 8465$ (46% годовых). Да, это реальные цифры, за которыми стоит титанический труд и очень большой опыт.

Пошаговый процесс:
Шаг 1. Определение бюджета и сроков аренды.
Шаг 2. Аванс. Для начала работ необходим минимальный аванс 30% от годового бюджета.
Шаг 3. Поиск недвижимости.
Шаг 4. Заключение договора аренды на нашу компанию.
Шаг 5. Подготовка виллы и маркетинговых материалов.
Шаг 6. Запуск арендного процесса.
Шаг 7. Начало бронирований и получение доходов.
Шаг 8. Получение прибыли и отчета о выполненных работах 1 раз в месяц.

Rating@Mail.ru
Rating@Mail.ru